De kantoorbehoeften in Vlaanderen zijn verschoven en het kantoor van de toekomst ook.

Wij interviewden Ronny Nuten, Head of Office Agency bij Ceusters.

–

Wim: Kun je jezelf even voorstellen voor de kijkers?

Ronny: Absoluut. Ik ben Ronny Nuten, werkzaam bij de firma Ceusters als hoofd van de afdeling kantoren en ik werk al zo’n 20 jaar in commercieel vastgoed en voornamelijk kantorenvastgoed op het Vlaamse landgedeeltje.

Wim: We hebben de coronacrisis achter de rug en de digitalisering op kantoor en op het werk in het algemeen is een trend die zich al een tijdje verderzet. Die thuiskantoortrend zet dus door. Na corona, of gaan we weer terug naar het oude normaal? Zet die trend zich verder na corona of gaan we terug naar het oude normaal?

Ronny: Wat is het oude normaal? We hebben een wisselende werkomgeving. Er was vroeger al sprake van thuiswerk. Door corona is dat versneld, de digitalisering is versneld. Ik zie dat vandaag thuiswerken, hybride werken, flexibel werken, later starten, vroeg beginnen is een opvallende gegeven bij de jongere generatie. Vandaag denk ik dat dat het nieuwe normaal is, maar blijft dat nieuwe normaal het nieuwe normaal? Dat is een vraag die niemand vandaag kan beantwoorden.

Ik denk dat we vandaag bijna door de coronacrisis heen zijn. De energiecrisis steekt zijn kop op. Gaat dan een invloed hebben op dat hybride werken? Dat zal bekeken moeten worden, hoeveel impact dat zal hebben. Door de energiecrisis gaan medewerkers wellicht veel sneller terug naar kantoor. De grote corporate bedrijven die hun medewerkers soms maar één keer per week naar kantoor laten komen, zullen daar op hun werkplek wellicht rekening mee moeten houden. Wat gaat de impact zijn voor mensen die terug op kantoor willen werken? Dat gaat een grote hamvraag zijn, maar hybride werken in het algemeen zal sowieso een blijver zijn voor de nieuwe generaties.

Wim: Welke impact heeft hybride werken vandaag op de kantorenmarkt in Vlaanderen?

Ronny: Het heeft zeker een invloed op het aantal werkplekken, het efficiënt gebruik van het kantoor. Nu men weet dat er op structurele basis thuis wordt gewerkt, gaat men efficienter en minder vierkante meters gebruiken voor de werkplekken. Anderzijds wordt dat vaak gecompenseerd door ruimte voor brainstorming, vergaderingen. Het compenseert dus oppervlakte. Men vraagt een downsizing van vierkante meters, sowieso.

Wim: Aan wat moet een post-corona kantoor vandaag voldoen en op welke locatie zitten bedrijven eigenlijk het beste?

Ronny: Naast de locatie, bereikbaarheid, openbaar vervoer zijn er een aantal factoren die vandaag meespelen in de keuze van een nieuwe locatie voor medewerkers. Sowieos is het belang van openbaar vervoer groter en groter geworden. 8 op de 10 bedrijven zijn op zoek naar een goed bereikbare locatie met alle mogelijke vormen van openbaar vervoer.

Er zijn nog wel uitzonderingen, die de regel bevestigen en die zich dant toch ook iets verder van het centrum ICT-bedrijven die nog met een heel groot wagenpark zitten en die dan wat verder van het centrum of openbaar vervoer gaan localiseren, omwille van de parkeermogelijkheden van hun wagens. Naar de toekomst toe zal dat ook wel gaan downsizen, maar vandaag en zeker de eerste jaren, zie ik daar weinig verandering. Een wagen blijft nog altijd een soort vergoeding voor het lokken van nieuwe werknemers.

Wim: Dat is dus effectief een zeer bewuste keuze van dat type huurder.

Ronny: Absoluut.

Wim: In de IT-consultancy bijvoorbeeld, vermoed ik, mensen met veel bedrijfswagens.

Ronny: Het is eigenlijk een gedwongen keuze. De parkingratio’s aan het station of in het centrum zijn zo slecht. Ze zijn soms gedwongen om naar locaties verder weg van het centrum of de stationslocaties te gaan kijken.

Wim: Komt het mij als medewerker vandaag voordeliger uit om van thuis te werken of om toch naar kantoor te gaan?

Ronny: Dat zal afhangen van het wettelijk kader dat geschept is. Bij grotere bedrijven, zoals Telenet of AXA, is daar een wettelijk kader rond geschept en krijgen medewerkers een vergoeding, een thuiswerkvergoeding. Of die vergoeding de kosten dekt weet vandaag niemand. Die vergoedingen zijn in het verleden gemaakt in functie van een standaardverbruik.

Ik ben ervan overtuigd dat er toch veel kleine en middelgrote ondernemingen zijn, zoals wijzelf, Ceusters, waar we een beperkt wettelijk kader rond hebben geschept bij de medewerkers. “Werk maar even thuis”. Tijdens corona was dat een noodzaak, maar vandaag zijn er mensen die thuiswerken, zonder dat er een vergoeding tegenover staat. In dat geval zie ik zeker en vast kleinere ondernemingen waar de werknemers terug naar kantoor gaan, omwille van die hoge energierekeningen. Nu jongere generatie heeft meer de neiging om op kantoor te werken, zeker in zulke omstandigheden.

Tijdens de coronapandemie hebben we gezien dat ze liever op kantoor zijn dan alleen thuis. Ik ben er van overtuigd dat, indien de energietarieven onveranderd blijven, mensen terug naar kantoor gaan komen.

Wim: Ik ga daar op inpikken. Ik stel mij toch de vraag: Voor een nieuwbouw kantoorgebouw lijkt me dat haalbaar voor de werknemer en de werkgever, gezien iedereen gebaat gaat zijn bij het energieverbruik. Voor een oude portefeuille of kantoren die dateren van de jaren 80 en 90, kan ik me voorstellen dat het voor een werkgever of een huurder goedkoper is om zijn werknemers te gaan vergoeden om allemaal van thuis te werken. Ervaar jij die trend?

Ronny: Ik heb het zeker nog niet ervaren, maar ik begrijp je vraag. Meer mensen op kantoor resulteert in meer werkplekken, meer verbruik bij de bedrijven. Ik denk dat er vandaag nog niet veel over wordt nagedacht. De situatie is ook weer nieuw. De energiecrisis steekt de kop op. De gevolgen hiervan worden nu heel duidelijk, denk ik. In de zomer waren de mensen aan het feesten, maar nu voelt men dat de tarieven stijgen en stijgen. Dus ja, voor de bedrijven ook een zorg, net als het aantal werkplekken.

Wim: Absoluut.

Iedereen werkt met werkplekreservatie, iedereen gaat terug naar kantoor. Men houdt geen rekening meer met 100% werkplek en men moet tegen medewerkers zeggen: Sorry, er is geen plaats vandaag. Je zal moeten thuiswerken. Hoe gaan ze dat vergoeden?

Wim: Coworking spaces hebben een bijzonder zware klap gehad door de hele coronacrisis, nu reeds gedurende twee jaar. Daar komt de energiecrisis bovenop. Hoe zie jij het gebruik en de werking van die coworkings evolueren?

Ronny: Het concept heeft, zeker voor corona, bewezen dat het een community-verhaal was, dat het kruisbestuiving gaf. Er zijn goede concepten naar boven gekomen, met heel veel succes. Coworking spaces kwamen als paddenstoelen uit de grond. Helaas is de coronacrisis daar tussen gekomen en is dat als een pudding in elkaar gezakt. De coworking spaces vandaag gaan stilaan terug rechtveren. Daar ben ik van overtuigd.

Wat de volgende hindernis, het energieverhaal, betreft… we gaan zien wat er gebeurt. Moeten zij hun vaste prijzen uit het verleden gaan optrekken? Gaat dat nog afwegen tegenover de huurprijzen van een conventioneel kantoor of een coworking? Wanneer gaat die prijs te hoog zijn om in coworking te gaan huisvesten? Hoe groter het aantal medewerkers dat je in coworking wilt gaan plaatsen, hoe duurder het verhaal wordt.

Voor kleinere bedrijven ben ik ervan overtuigd dat die kruisbestuiving niet weg is. Het is kwestie van terug met elkaar in contact te komen, om de coronacrisis achter zich te laten en om het gevoel van afstand te houden en niet te mixen met verschillende partijen op dezelfde vloer.

Wim: Wat ik merk is dat vooral de kleinere bedrijven die 2, 3, tot maximaal 6, 7 medewerkers hebben vandaag door die crisis… Wij zijn helaas genoodzaakt om in onze provisies en in onze flexruimtes de kosten door te rekenen naar de klant. De meesten die het al moeilijk hadden, beslissen nu om de huurovereenkomst op te zeggen en die gaan eigenlijk (denk ik) allemaal terug van thuis uit werken. Dat heeft een minder grote impact op die kleine startups, aangezien iedereen de kost zelf zal moeten dragen thuis. Die impact merken wij wel. De volgende vraag is, wat is dan precies het verschil? Wat is het verschil tussen Flex en coworking?

Ronny: Coworking is het zoeken naar kruisbestuiving en de community, ervoor zorgen dat je met een klein kantoor toch in een grote, leuke omgeving kan werken. Het flexkantoor is een werkplek onderweg. Een flexplek onderweg waar je kan werken tussen de twee files in, waar je kan landen. Ik ga hier een halve dag werken, ik ga een uur werken, ik ga een kantoor huren of een vergaderruimte.

Vandaag zie ik daar een minder goede toekomst omwille van mogelijkheid van om thuis te werken. Als je onderweg bent, oké, dan kun je net zo goed naar kantoor rijden. Puur de werkplek alleen of een touch and go, zoals je zei, ik ga hier een uurtje werken, ik denk dat dat moeilijker gaat zijn naar de toekomst toe.

Wim: Duidelijk. Stel dat je die flex zou kunnen combineren met services, zodat je niet bestempeld wordt als coworking. Er zal nochtans geen community manager zijn, er zullen geen extra services zijn, maar wel een gemeenschappelijke ruimte, een gemeenschappelijke keuken, gemeenschappelijke vergaderzaal. De grotere bedrijven doen dat al. Is dat iets wat een oplossing zou kunnen zijn, los van het coworking gegeven en de oplossing die u aanhaalde als een soort transitkantoor, want het kan ook meer zijn dan dat.

Ronny: Absoluut. zeker en vast het aanbieden van flexplekken met die services, uiteraard zonder een manager of een persoon die de koffie komt brengen is zeker en vast een goede tussenoplossing. Het is aan de bedrijven zelf om te zeggen: ja, dat gaan we als extra kost beschouwen. Aan die abonnementen wordt vandaag geld gegeven in de plaats van. Dat kan heel vlug of op een langere termijn om daar budget aan te geven. Men gaat het budget toch ergens anders insteken, in de plaats van de medewerkers overal in het veld te laten werken.

Wim: Ik stel de vraag omdat ik dit uit mijn ervaring toch wel echt gemerkt heb, voornamelijk bij de grote corporates. Die kiezen vandaag op een zeer strategische locatie hun hoofdkantoor. Ze gaan daar een andere manier van werken zoeken, om zoveel mogelijk mensen te gaan aantrekken naar die hotspot, met meer vergaderzalen enzovoort. Toch kiezen ze, in de plaats van vaste kantoren in Gent, Antwerpen, Kortrijk enzovoort, gaan ze meer naar een coworking kijken of naar een flex, waabij ze toch ergens voet aan grond hebben, maar waar ze de kosten gaan delen met anderen, door gemeenschappelijke ruimte te gaan innemen een flex of effectief te kiezen voor een coworking, waar ze geen fit-out kosten hebben en waarin ze op een flexibele manier onmiddellijk voet aan grond hebben.

Ronny: Het heeft te maken met de war of talent, mensen aantrekken. Niet iedereen rijdt graag met de auto naar Antwerpen, ookal hebben ze een mooie bedrijfswagen. Bedrijven moeten mee gaan decentraliseren. Veel bedrijven zijn op zoek naar een leuk kantoor en coworkings zijn daar een goed voorbeeld van hoe je mensen happy houdt en op kortere afstand van thuis kan laten werken.

Wim: Hoe ziet het future-proof er vandaag uit voor onze gebruikers?

Ronny: Ik denk dat veel bedrijven op zoek zijn naar het kantoor waar iedereen het leuk vindt. Het heeft allemaal te maken met de war of talent, goede medewerkers aantrekken en hen een zo mooi, zo leuk, zo fancy mogelijk kantoor aan te bieden. Vandaag is dat buiten het loonpakket en de wagen een belangrijk punt voor een nieuwe jonge werknemer om te bapelen: In welk kantoor ga ik werken? In welke omgeving? Hoe leuk is het daar?

Dus we gaan van het puur klassieke kantoor naar een kantoor, ik zou niet zeggen je living, want dat is zo overdreven, maar toch een aangenaam kantoor waar je een bar hebt, waar het leuk vertoeven is en waar je niet de hele dag op een werkplek zit en als het ware de hele dag tegenover je collega zit, maar veel interactiever, breakout rooms waar je kan brainstormen met je collega’s. Dat maakt de teams veel sterker. Dat geeft creativiteit naar elkaar toe. Het is belangrijk om naar kantoor te komen en niet alleen maar thuis te zitten, sowieso.

We mogen technologie niet onderschatten. Bedrijven kijken ook naar allerlei technische zaken die aanwezig zijn in een gebouw. Sensoren als de vergaderzalen leeg zijn, een systeem om werkplekken te vullen, zodat men weet: “Oei, vandaag zijn alle werkplekken gereserveerd.” Dus alle technische snufjes, mede door de snelheid van digitalisering van kantoren zijn meegekomen en die komen er nu allemaal bij.

Een laatste punt zijn de technieken om met elkaar in verbinding te staan. 2 jaar geleden gebruikte niemand Teams, Zoom en nu wel. Ik zeg niet dat het de ideale tool is om samen te werken, maar sowieso is het vandaag een must voor een bedrijf om meetingsuimtes te hebben waar je met één vingerklik of met een klick share verbinding maakt met je collega’s. Duurzaamheid is een hot item.

Wim: Vertaalt zich dat dan in certificering of in materiaalkeuze?

Ronny: Zeker in materiaalkeuze. Medewerkers zijn veel milieubewuster. Ze kijken ook zo naar kantoor. Bij ons is dat ook zo: Koffie moet van het juiste koffiemerk zijn, er mag geen slavenarbeid zijn geweest, dus daar wordt vandaag ook naar gekeken. Grote bedrijven spelen er al maanden mee. Circulair gebruik van materialen, afvalbeheer en dergelijke zijn zo belangrijk geworden. Het hele verhaal van het future- proof kantoor en het aantrekken van nieuwe collega’s. Het laatste wat ik wil meegeven is: Het werkgeluk os zo belangrijk. iedereen wil horen “Seg, het is tof bij ons”.

Dat is belangrijk. Het is belangrijk om die sfeer te creëren. Het is overal weleens iets, maar jongere mensen trekken soms jongere mensen aan. Vandaag de dag hebben we heel veel jongere mensen op kantoor en dat is interactief naar elkaar toe. Het is belangrijk dat er een goede mix is met een oudere garde, maar jonge mensen vinden het leuk om met elkaar ook na de kantooruren te zien. Wij deden dat 20 jaar geleden bijna dagelijks, maar nu zie je dat veel minder. Als je dat kan terugkrijgen, heb je een goede sfeer gecreëerd op kantoor.

Wim: Heb jij nog een laatste tip voor onze kijkers?

Ronny: In de praktijk komt het vaak voor dat kantoren die leeg komen te staan, door de verhuurder terug worden aangeboden in de staat dat ze vandaag zijn achtergelaten, in de hoop dat de wanden juist staan, het meubilair kan gebruikt worden of een receptie of cetera. Om vandaag mee te zijn met de trends, denk ik dat dat vandaag een foute zet is om te denken dat iemand dezelfde opstelling en dezelfde manier van werken zal hebben, tenzij we natuurlijk spreken over een super dure of moderne kantooruitrusting.

In 9 van de 10 situaties zet je een kantoor beter volledig landscape en wordt er een frisse look gegeven voor de eerste indruk van een kantoorhuurder, om hem over de streep te halen, om zo de indruk te geven: Dat is mijn kantoor voor de toekomst, zodat je niet in een kantoor komt waar al wanden staan, waar de bekabeling soms halverwege uit de muur hangt. Met alle respect, het is heel moeilijk om als makelaar zulke kantoren te verhuren.

Wim: Oké, bedankt, Ronny. Dat was meer dan duidelijk.