Er zijn een aantal redenen waarom bedrijven kiezen voor kantoorruimte in Brussel. Ten eerste is de stad een belangrijk zakencentrum, met veel internationale organisaties en bedrijven die er gevestigd zijn. Daarnaast biedt Brussel een goed bereikbare locatie, met een efficiënt openbaar vervoersysteem en uitstekene verbindingen met andere steden in Europa.

JLL bracht onlangs een nieuw kwartaalrapport uit over de Brusselse kantorenmarkt. Wij spraken met Ralph Schellen, Head of Office Agency Brussel en Wallonië.

–

Wim: Welkom bij onze podcast. Kun je jezelf en JLL even voorstellen?

Ralph: Ik ben Ralfph Schellen, Head of Office Agency Brussel en Wallonië. Wij bieden onze klanten alle mogelijke vastgoeddiensten aan. Project- en development services, tetris of totaalinrichting, tenant representation, valuation of schattingen en investeringen of capital markets.

Wim: Ralph, kan je ons een inleiding geven to de Brusselse kantorenmarkt en dan vooral wie de voornaamste gebruikers zijn?

Ralph: Dat zijn de Europese instellingen met 1,5 miljoen vierkante meter. Je hebt federale en de regionale overheden met 1 miljoen vierkante meter. Dan heb je de Brusselse bedrijven, banken en verzekeringsmaatschappijen. Die zijn vooral gevestigd in de CBD. En dan heb je nog de multinationals, die vooral gevestigd zijn in de periferie.

Wim: Vermits jij ervaring hebt in beide markten, is het ook interessant om te zien op welke manier jij beide markten vergelijkt.

Ralph: Antwerpen en Brussel hebben hun eigen dynamiek. Brussel is de nummer acht grootste markt in Europa met 13 miljoen vierkante meter. Antwerpen is met 2,4 miljoen vierkante meter de 2de grootste markt van België. Er is ook een verschil op het gebied van huur. De prime rent in Brussel is €330 per vierkante meter. In Antwerpen is de prime rent €185 per vierkante meter. Op vlak van duurzaamheid zijn de eigenaars in Brussel zich al langer bewust dat ze een BRIAM outstanding moeten houden, terwijl dat in Antwerpen nog niet noodzakelijk is. De meeste gebouwen zijn ouder en verhuren toch nog goed.

De trend van conversie is in Brussel reeds langer ingezet. Vandaag is er dus reeds 10 of 15% van de gebouwen gereconverteerd naar residentieel, terwijl in Antwerpen, door een gebrek aan leegstand, is de reconversie wat trager op gang gekomen. We verwachten dat dit in de toekomst dus nog kan stijgen als er nieuwe projecten op de markt komen.

Wim: Jullie brengen regelmatig kantoorrapporten uit, ook over de Brusselse kantorenmarkt. Hoe evolueert de markt er vandaag?

Ralph: Onze marketing en research afdeling brengen regelmatig rapporten uit over verschillende markten, vooral op het einde van het jaar. Het rapport dat we nu bespreken is het kantoorrapport Q3 2022. Naar de evolutie van de markt denk ik dat het goed is ik even de drie deelmarkten uitleg. CBD dat is het central business district. Je hebt gedecentraliseerd en periferie. CBD bestaat uit de Europese wijk, dus de Leopoldswijk met de Europese instellingen. We hebben het centrum. Daar is de financiele markt aanwezig. Dan heb je de ruimte Noord. Daar zijn al lange tijd de Belgische overheden en de coporates gevestigd, maar sinds kort ook de Europese instellinge. Naast deze grote wijken zijn er ook twee kleinere wijken: Louisa en Centrum. Die wijken samen vormen het CBD.

Wat kunnen we daarover zeggen? De leegstand is laag, die ligt rond de 4% en de huurprijzen herstijgen. Het tweede gebied is decentralised. Daar vind je gemeenten zoals Evere, Woluwe en Oudergem. De activiteit is daar redelijk beperkt. Er zijn ook veel gebouwen gereconverteerd naar residentieel. Het zijn aangename en groene gebieden, waar de exit waarde van het vastgoed residentieel hoger ligt dan de restwaarde van de kantoren. Het laatste gebied is de periferie. Daar heb je denoordelijke ring. Die gaat van Drogenbosch over Wemmel naar Grootbeijgarden, dan Zaventem-Diegem tot Waver en Louvain-la-Neuve.

Het belangrijkste gebied op de noordelijke ring is het gebied Zaventem-Diegem. Daar zijn veel gebouwen klasse B en klasse C. dat zijn oudere gebouwen met leegstand en een moeilijke verhuurbaarheid. Er is een uitzondering: de as Brussel, Nato, luchthaven. Daar zijn duurzaam en goed zichtbare gebouwen die goed verhuren. Daar zijn prime rents van €185, dus die zijn succesvol.

Wim: Hoe is de take up van verhuurde en verkochte vierkante meters aan gebruikers in Q3 2022 en hoe kan je die vergelijken met de cijfers van 2021?

Ralph: Q3 2022 was een rustig kwartaal. Er was niet zo veel activiteit. De zijn de Belgische en de Europese overheden die wel een vast strategie hebben om een gebouw te centraliseren in groene gebouwen.

Wim: Hoe is het met de leegstand in Brussel gesteld vandaag?

Ralph: Er zijn grote gemengde projecten op stapel, maar die moeten nog opgeleverd worden, speculatief dikwijls. Dat maakt dat de leegstand gezakt is en redelijk laag is op dit moment. De totale leegstand in Brussel bedraagt ongeveer 1 miljoen vierkante meter, dat is dus 7,7% van de totale stock. Vorig jaar was dat nog… iets meer dan 1 miljoen vierkante meter is beschikbaar. Dat is ongeveer 7,7% van de markt ten opzichte van vorig jaar is dat een daling, want toen was het 8,3%.

In CBD is de leegstand gedaald tot 4,3%. Dat is eigenlijk vrij stabiel. In decentralised is de leegstand licht gedaald tot 8% en in de periferie is de leegstand spectaculair gedaald tot 19,3%. Dat is nog altijd redelijk hoog.

Wim: Kan je iets meer zeggen over de huurprijzen? Wat is het niveau vandaag en hoe zie jij ze evolueren in 2023?

Ralph: In de Europese wijk zijn de prime rents €330 per vierkante meter per jaar. In de CBD is de prime rent €275 per vierkante meter. In de Louisa wijk en in het centrum verwachten we een stijging. Wat decentralised betreft, is de huurprijs €200 per vierkante meter. En in de periferie, zoals ik al zei, €185 per vierkante meter. Voor de corona was de take up hoger dan na de corona. Het aantal transacties is wel terug op het niveau van voor de corona. Er is vraag naar meer kwalitatieve ruimte aan een hogere huurprijs, mede door dat er een schaarste is aan nieuwbouw of duurzame projecten.

Wim: Wat is de impact van de huidige energiecrisis?

Ralph: Door de energiecrisis is de motivatie van bedrijven om te verhuizen naar duurzame gebouwen groter geworden. Ze kijken naar energiezuinige, fossielvrije of CO2-neutrale gebouwen. Wat is daarbij belangrijk? Dat is de totale gebruikskost van een gebouw of de total cost of occupation.

Wim: Zijn er andere tendensen in Brussel die jou opvallen?

Ralph: Ja, er is het menselijke aspect, de human approach. Als je een gebouw binnenwandelt heb je het gevoel dat je in een hotel bent, in de lobby van een hotel. Mooie gemeenschappelijke ruimtes, grote terrassen. Het draait allemaal om user experience. Welbeing, ook het aspect groen is belangrijk. En tot slot de diensten, dat een gebouw bereikbaar is met openbaar vervoer, maar ook met fitness, shops, een hotel in de buurt. Hierdoor gaat een gebouw beter scoren.

Kortom, de gebouwen moeten klaar zijn voor de next generation. Dit wil zeggen dat men klaar moet zijn voor de war of talent. Uit een recente enquête van JLL is gebleken dat als mensen voor een nieuw bedrijf kiezen, de gezondheid cruciaal is om voor een bedrijf te kiezen. Salaris komt dikwijls op de tweede plaats. Er is ook een nieuw bel certificaat en we zien dat dit certificaat steeds meer mainstream wordt voor de nieuwe gebouwen.

Wim: Hoe is het met de flexruimten gesteld in Brussel?

Ralph: Die zijn tijdens de coronacrisis hard getroffen, maar ze hebben zich kunnen heruitvinden om het zo te zeggen. Er zijn een aantal vestigingen in CBD gesloten zijn. Die hebben zich op groei kunnen focussen, maar de grote groei zit in de periferie, waar nieuwe centra openen. Ze kunnen dienen als een basis voor kantoren in de stad, een soort satelietkantoor voor stadslocaties of stadskantoren.

Wim: Hoe wordt het thuiswerk in Brussel ervaren? Is er een verschil ten opzichte van andere steden?

Ralph: JLL heeft recent wereldwijd een studie gemaakt, de references barometer. Wat hebben zij onderzicht? Ze hebben gevraagd aan de mensen: Hoeveel dagen per week wens jij thuis te werken? De verschillende studies zijn op stedelijk niveau genomen, maar zijn nationaal gepubliceerd. De algemene tendens is 2 à 3 dagen per week. Er zijn verschillen per land. In de UK is dat bijvoorbeeld 2,8 dagen per week. In Frankrijk 1,4 en in België wensen we 1,9 dagen per week thuis te werken.

Wim: 2022 staat op het punt een van de beste investeringsjaren te worden in tijden. Hoe leg je dat uit gezien de huidige marktomstandigheden?

Ralph: De deals die nu gesloten worden zijn het resultaat van onderhandelingen die plaatsvonden vóór de energiecrisis. Dat wil zeggen dat 2022 een zeer goed jaar zal worden, zeker in de markt van de logistieke investeringsmarkt en ook van de kantorenmarkt in Brussel. Het sterkste segment is de kantorenmarkt in België met meer dan 3 miljard investeringen dit jaar. Er is ook in vergelijking met 2021 een stijging van 108% ten opzichte van vorig jaar. Voor alle markten samen is dat met 108% gestegen.

2023 kan een moeilijker jaar worden, omdat de grote internationale institutionele beleggers die beleggen in het core segment, vandaag niet meer bereid zijn om de prijs te betalen. Er zijn wel nog kapitaalkrachtige investeerders die kijke naar niet-core producten, maar buiten de CBD, waar er hogere rendementen kunnen gegenereerd worden.

Wim: In de context van hoge inflatie zien we dat de tariefvoorwaarden van de bankfinanciering heel sterk evolueert. Welke rol speelt de verhoging van de rentevoeten?

Ralph: De bankfinanciering is veel lokaler geworden. Internationale banken houden zich afzijdig. ESG certificaten zijn een must geworden om nog een bankfinanciering te krijgen. Door de evolutie van de Euribor, de hoge inflatie en de stijgende financieringskosten zijn de rentes gestegen. We merkend dat, bij de verkoop van een 6-9 jarig huurcontract in CBD, de rentes gestegen zijn tot 4% en bij lange termijn huurcontracten staan de rendementen nu 3,5%.

Wim: Als je dit rapport zou moeten samenvatten in één of twee zinnen, hoe zou je dit doen?

Ralph: Na de corona-epidemie is het thuiswerken goed ingeburgerd. Door de energiecrisis zijn bedrijven hun huisvesting gaan herzien. Ze zoeken meer kwalitatieve, duurzame, kleinere, maar nieuwe kantoren. Dat is een nieuwe dynamiek die is ingezet in de markt.

Wim: Bedankt voor de toelichting, Ralph.